Rendita catastale: fondamenta il riferimento alle caratteristiche oggettive del bene

Il provvedimento d’attribuzione della rendita catastale d’un immobile è un atto tributario che inerisce al bene che ne costituisce l’oggetto, secondo una prospettiva di tipo reale, riferita alle caratteristiche oggettive (costruttive e tipologiche in genere) che costituiscono il nucleo sostanziale della cosiddetta destinazione ordinaria, sicché l’idoneità del bene a produrre ricchezza va ricondotta, prioritariamente, non al concreto uso che di esso venga fatto, ma alla sua destinazione funzionale e produttiva, che va accertata in riferimento alle sue potenzialità d’utilizzo, purché non in contrasto con la disciplina urbanistica.
Questo il principio richiamato dai giudici (ordinanza numero 2425 del 5 febbraio 2026 della Cassazione) per ridare vigore alla prospettiva tracciata dall’Agenzia delle Entrate in merito alla categoria catastale assegnata ad un immobile adibito allo svolgimento dell’attività di ‘bed&breakfast’.
A fronte della istanza avanzata dal proprietario dell’immobile, l’Agenzia delle Entrate opera una correzione di rotta: l’immobile va riclassificato dalla categoria ‘A/2’, con destinazione abitativa, alla categoria ‘D/2’, con destinazione alberghiera.
Questa correzione, censurata dai giudici tributari di secondo grado, viene ritenuta solida dai magistrati di Cassazione, i quali osservano che è sì condivisibile l’affermazione secondo cui l’attività in esame non può considerarsi alberghiera, ma, aggiungono, si tratta di valutazione effettuata al fine della legislazione turistica e delle relative esigenze. Nel caso specifico, la normativa regionale toscana sancisce che i locali destinati alle attività ricettive extra-alberghiere devono avere i requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione, ma ciò non significa che tali locali debbano essere necessariamente inclusi nella relativa categoria catastale, ma semplicemente quali siano i requisiti minimi per esercitarvi la predetta attività.
In sostanza, la normativa regionale stabilisce le modalità di gestione delle attività di ‘bed and breakfast’, operando una differenziazione tra attività svolte in forma imprenditoriale e no, consentendo nel primo caso la possibilità di prevedere la somministrazione d’alimenti e bevande agli alloggiati e obbligando il gestore, nel secondo caso, a risiedere nella medesima unità immobiliare.
Però, secondo i magistrati di Cassazione, non si comprende come tali disposizioni possano incidere sulla categoria catastale dell’immobile, tenuto conto che la materia è per lo più riservata alla potestà legislativa statale, la normativa nazionale impone la valutazione delle caratteristiche intrinseche dell’immobile stesso e lega il classamento alla destinazione ordinaria delle unità immobiliari sempre in base alle caratteristiche medesime.